X

Lujia asuntoja sijoittajille

Sijoitusasuntoja on muuhun sijoittamiseen verrattuna pidetty yleisesti turvallisempana sijoitusmuotona. Moni aloitteleva sijoittaja ostaa asuntoja eläketurvaksi, lapselleen opiskeluasunnoksi tai lapsenlapsilleen pesämunaksi.

Säännöllinen vuokratulo ja asunnon mahdollinen arvonousu tuo varallisuutta sijoittajalle. Sijoittajan on katsottava tulevaisuuteen, seurattava asumisen trendejä, eri alueiden vetovoimaa ja liikenneyhteyksien kehittymistä. Tämänhetkisiä hyödyllisiä trendejä ovat esimerkiksi kaupungistuminen ja asuntokoon pieneneminen.

Tulevaisuuden turvaksi

Oletko hankkimassa sijotusasuntoja eläkepäivien turvaksi tai kaipaatko rahoillesi varmaa sijoituskohdetta? Jos lapsesi muuttavat opiskelupaikkakunnalle, pohditko yksiön ostoa hänelle, joka on samalla sijoituksesi? Lujatalo tarjoaa sijoittajille erinomaisia kotimaisia asuntoja esimerkiksi pääkaupunkiseudulta, Kuopiosta, Oulusta, Tampereelta ja Seinäjoelta.

Hyviä sijoitusasuntoja

Hyviä sijoitusasuntoja ovat pääsääntöisesti erinomaisella paikalla sijaitseva, hyvien liikenneyhteyksien ja palveluiden lähellä oleva nykyaikainen ja toimiva koti. Uudisasunnot houkuttelevat hyviä vuokralaisia, sillä heidän vaatimustasonsa ovat kasvaneet nykyaikana. Uudessa asunnossa on huomioitu asukkaan asumisen tarpeita, kuten avarat ja toimivat tilaratkaisut, talotekniikka, laadukkaat materiaalit ja alhaiset energiakustannukset. Ne hyödyntävät myös vuokranantajaa alhaisen hoitovastikkeen muodossa.

Huoletonta omistamista

Esimerkiksi Vantaan Astrumin, Keimolanmäen Circuitin, Kuopion Kuiskaajan ja Oulun Figaron asunnot ovat hyviä sijoitusasuntoja. Sijoittamalla uuteen Lujakotiin voit olla varma, että vuokralaisesi on tyytyväinen uuteen kotiinsa ja huolehtii siitä hyvin. Yksi tärkeimpiä kriteerejä sijoittajalle on uuden asunnon remonttivapaus. Sijoittajan on helppo hallinnoida ja ennakoida uudiskohteen tuloja ja menoja. Niiden rahoitusmallit ovat monipuolisia ja joustavia sekä asuntoihin saa hankittua vuokralaiset hyvissä ajoin, ennen sen valmistumista.

Uusia asuntoja voi hankkia hyödyntämällä 30 prosentin omarahoitusosuutta. Loput 70 prosenttia uudiskohteen velattomasta hinnasta on yhtiölainaa.  Omarahoitusosuus on usein noin 30 000 —60 000 euroa. Usein uusissa asunto-osakeyhtiöissä yhtiölainat on tuloutettu, jolloin osakas voi vähentää yhtiölainaosuuden lyhennyksen kokonaisuudessaan vuokratulosta.

Kun mietit sijoitusasuntoja, ota ensin yhteyttä Lujakoti-asuntomyyntiin, niin kerromme lisää!

Asuntosijoittamisella vakaata tuottoa

Asuntosijoittaminen kasvattaa jatkuvasti suosiotaan. Se on mielenkiintoinen sijoitusmuoto, jolla on mahdollista päästä erinomaisille tuotoille. Perinteisesti Suomen vuokramarkkinoita pidetään vakaina. Vuokra-asuntojen kysyntä on pysynyt vuosia melko tasaisena.

Kun olet päättänyt sijoittaa asuntoon, on päätettävä miten käytät pääomasi. Käytännössä sinulla on kaksi vaihtoehtoa: epäsuora sijoittaminen eli asuntosijoitusrahastot tai suora sijoittaminen eli  itse ostettavat sijoitusasunnot.

Rahastot ovat vaivattomia, tarvittava pääoma on pieni ja rahasto-osuudet ovat helposti realisoitavissa. Rahastoissa hallinnointikulut syövät usein ison osan tuotosta verrattuna asuntoja omistamalla itse.

Suoran asuntosijoituksen voi tehdä joko yksityishenkilönä tai oman yrityksen nimissä. Tällöin sinulta tarvitaan hieman enemmän aikaa ja vaivaa. Sekä ostaminen että vuokraaminen ovat työtä ja sinun täytyy tietää monia asioita: verotuksesta, kaupanteosta, vuokrasopimuksista jne.

 

Miksi asunto

Asuntosijoittajat kokevat riskin usein pienemmäksi, kuin mitä se on osakesijoituksissa. Asuntosijoittamisella saa useimmiten tasaista tuottoa. Sijoitusasuntoa voi ajatella myös eläkevuosien taloudellisena turvana.

Vuokra-asuminen on useammalle haluttu vaihtoehto nykyään. Vanha suomalainen ajatusmalli, että asunnon pitää olla oma, ei enää sovi kaikille. Vuokra-asuminen koetaan joustavammaksi vaihtoehdoksi ja tällöin muutoin asuntoon sidottu raha vapautuu käyttövaraksi elämiseen.

Asunto on usein järkevä pitkäaikainen sijoituskohde. Kun ostaa ja vuokraa asunnon, vuokratuottoa saa pääsääntöisesti kuukausittain (vaikkakin tyhjiä kuukausia saattaa tulla eteen) ja pitkällä aikavälillä tuottoa on mahdollista saada myös kohteen arvonnousuna.

Uusi asunto on sijoittajalle huoleton

Uudiskohde ja vanha asunto poikkeavat sijoituskohteena merkittävästi toisistaan. Kun vaivattomuus on tärkeää, valinta on uudiskohde.  Uuteen kohteeseen ei tule ensimmäisinä vuosikymmeninä suurempia vuokratuottoa alentavia remontteja.

Uusia asuntoja on myös helpompi vuokrata ja osa ihmisistä etsii vuokrakotia ainoastaan uusista kerrostaloista. Uudiskohteessa voi myös pyytää aina hieman enemmän vuokraa kuin vastaavasta vanhasta asunnosta.

Uudiskohteissa etuna on myös mahdollisuus rahoittaa osa sijoituksesta yhtiölainalla. Yhtiölaina on asunto-osakeyhtiön lainaa, joka näkyy uudiskohteissa osana ostohintaa. Esimerkiksi 200.000 euron uudiskohteeseen voi tarvita ainoastaan 60.000 omaa rahaa, ja loppuosa on yhtiölainaa. Yhtiölainaa lyhennetään rahoitusvastikkeessa ja tämä on korkoineen verovähennyskelpoista. Yhtiölainaan on joskus valmiiksi neuvoteltu ensimmäiset vuodet lyhennysvapaata.  Tavallisessa pankkilainassa ovat vain korot vähennettävää – ei itse lainan lyhennys.

Kokonaan omalla rahalla maksettavaan asuntoon pääomaa tarvitaan usein hieman enemmän. Pankille asunnot toimivat vakuutena 60 – 80% arvostaan, joten omaa rahaa tarvitaan sijoitusasunnon ostoon puuttuva 20 – 40%. Esim. 200.000 asuntoon tarvitaan siis 40-80.000 euroa. Asuntoihin on ollut saatavissa melko helposti lainarahaa pankeilta, sillä asunnot toimivat osin lainan vakuutena.

Asiaa kannattaa pohtia kokonaisuutena. Vaikka uudiskohteen hankintahinta voi nostaa esimerkiksi tarvittavan lainan määrää, kannattaa rahoitusvastikkeen vähennysoikeus huomioida. Kun sijoittaa uudisasuntoon ja taloyhtiö on tulouttanut rahoitusvastikkeet tilinpäätöksessään, on siinä verotuksellista etua.

Muistettava on myös varainsiirtovero, joka on uusissa asunto-osakeyhtiöissä maksettava kahden kuukauden kuluttua omistusoikeuden siirtymisestä.

Miksi valita uudiskohde?

Plussia

Alkuun pienellä pääomalla 
Uudiskohteissa osa myyntihinnasta on yhtiölainaa, mikä tarkoittaa, että pääomaa tarvitaan vähemmän.

Rahoitusvastike on verovähennyskelpoinen
Rahoitusvastikkeet voi vähentää vuokratulon verotuksessa, kunhan vastikkeet on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa.

Huoletonta omistamista ja asumista
Esimerkiksi julkisivuremontti ja linjasaneeraus eli putkiremontti maksavat paljon. Uudiskohteissa ainakin teoriassa ensimmäisten 20-30 vuoden aikana ei pitäisi tulla remontteja. Uudiskohteissa säästyt pääsääntöisesti remonttien kustannuksilta, mahdollisista remontista aiheutuvista tyhjistä kuukausista sekä vaivannäöltä.

Modernit ratkaisut
Vaikka uudiskohteiden asunnot voivat olla neliöiltään pieniä, pohjaratkaisut ovat useimmiten todella toimivia.

Energiatehokkuus
Rakennustekniikka kehittyy ja rakentamisen vaatimukset lisääntyvät, jolloin uudiskohteet ovat energiatehokkaampia. Tämä näkyy mm. pienempänä yhtiövastikkeena.

Miinuksia

Korkea hinta
Uudiskohteet ovat vanhoja asuntoja kalliimpia ja hyvä sijainti nostaa vielä hintaa.

Pienempi arvonnousu
Uuden asunnon arvo nousee harvoin samoin kuin vanhojen, joten arvonnousua ei kannata odottaa nopeasti.

Viive vuokratuotossa
Parhaat uudiskohteet varataan ja ostetaan paljon ennen niiden valmistumista. Joten pääomaa sijoitetaan jo ennen kuin saadaan vuokratuloa.

Miten valitaan hyvä sijoitusasunto

Sijoitusasuntoa etsiessä kannattaa huomioida vähintään asunnon koko ja pohjaratkaisu, sijainti, kulkuyhteydet ja alueen palvelut. Kasvukeskuksiin tarvitaan koko ajan uutta työvoimaa ja etenkin yliopistokaupungeissa on paljon opiskelijoita, joten niissä aina kysyntää vuokra-asunnoille. Uudisrakentaminen on yleensä hyvä merkki – alueella on jo kysyntää asunnoille.

Pienille vuokra-asunnoille on enemmän kysyntää kuin suurille perheasunnoille. Pienissä asunnoissa neliövuokra on pääsääntöisesti suurempi kuin isommissa, kun taas hoitovastiketta maksetaan yleensä tasasumma neliötä kohden. Siksi pienissä asunnoissa tuotto on useinmiten parempi, vaikka ostohetkellä neliöhinnat voivat mietityttää. Valittaessa pitää miettiä asunnon ja alueen potentiaalista vuokralaiskohderyhmää ja heidän tarpeitaan. Aloittelijalle turvallisimpana valintana on pidetty pienien asuntojen ostamista kasvavien kaupunkien ydinkeskustoista. Pieneen asuntoon löytyy lähes aina vuokralainen.

Laitakaupungilla ja pienillä paikkakunnilla asunnot ovat edullisempia ja tarjontaa on usein enemmän.  Alueiden välillä voi olla suuria eroja vuokrakysynnässä sekä että maineessa. Kannattaa etsiä kehittyviä alueita, joissa on kysyntää vuokra-asunnoille myös tulevaisuudessa.

 

Lujakodit parhailla paikoilla

Lujatalo rakentaa Lujakodit myös asuntosijoittamisen kannalta hyville paikoille: Katso paikkakunnat täältä.

Asuntosijoittamisen kannalta kiinnostavimpia Lujakoteja ovat pienet asunnot, koska niiden kysyntä on suurinta ja niissä on paras tuotto. Hyviä vaihtoehtoja sijoittajalle ovat yksiöt ja kaksiot, mutta myös kolmiot. Uusi Lujakoti on aina hyväkuntoinen, mikä tekee sijoituksesta huolettoman. Moderneissa pohjaratkaisuissa ei ole hukkaneliöitä. Nykyiset rakennusmääräykset varmistavat, että suunnittelussa on huomioitu mm. laatu, varustelu, esteettömyys, laatu ja äänieristys. Energiankulutus on vanhempaan kohteeseen verrattuna kohtuullista, jolloin mm. sähkön hinnannousun merkitys on pienempi. Asuntokohtainen vedenmittaus on myös merkittävä etu asukkaalle.

Sekä asuntosijoittajan että vuokralaisen arki on helpompaa uudessa Lujakodissa, kun remontteja ei ole näköpiirissä.

 

Ihmisille tehtyjä koteja
Suunnittelemme koteja, joissa ihmiset haluavat asua.

Aina hyvällä paikalla
Sijainti on yksi tärkeimpiä asunnon valintaperusteita. Joillekin hyvä sijainti merkitsee sitä, että lähellä on koulut ja lastentarhat, toiselle hyvä sijainti vaatii kattavat kulkuyhteydet palveluineen.

Lujaa laatua
Hyvän sijainnin lisäksi asumisen laatua ovat turvallisuus ja terveellisyys. Rakentamisessa käytämme vain turvallisia materiaaleja. Muutostöillä voi vaikuttaa asuntojen materiaaleihin.

Kohtuulliset asumiskustannukset
Uudiskohteessa asumiskustannuksesi ovat myös ennakoitavissa energiatehokkaiden ratkaisujen ansiosta. Asumisen ylläpitokustannukset pysyvät kohtuullisina, uusissa asunnoissa on huoneistokohtaiset lämpimän ja kylmän veden mittarit, tiiviit ikkunat, hyvä lämmöneristys ja energiatehokas ilmanvaihto.

Ympäristöystävällistä asumista
Lujakoti on laadukas mukavuudesta tinkimättä. Ympäristönäkökohdat on huomioitu alusta lähtien mm. suunnittelussa, materiaalivalinnoissa sekä rakentamisessa.

Tuottoa omistajalle

Jotta sijoittaminen on kannattavaa, on saatava tuottoa kohteestaan. Asuntosijoittamisen vuokratuotto on ehkä tärkein tekijä, joka tulee arvioida sijoittamista suunniteltaessa. Mutta on myös muita tekijöitä, jotka täytyy ottaa huomioon. Asuntosijoittamisen tuotto muodostuu vuokratuloista ja mahdollisesta asunnon arvon noususta.

Asuntosijoittamisen vuokratuottoon vaikuttaa monta tekijää: asunnon velaton hinta, varainsiirtovero, yhtiövastike, mahdolliset muut kustannukset ja asunnosta saatava vuokra sekä vanhoissa asunnoissa mahdolliset remonttikustannukset. Näiden tietojen pohjalta voidaan laskea vuokratuotto.

Vuokratuotto on asuntosijoittamisesta saatava tuottoprosentti. Tuottoprosentilla mitataan asuntosijoittamisen tuottavuutta eli sitä, kuinka paljon asuntosijoittaminen tuottaa. Tasainen vuokratulo on hyvän vuokratuoton edellytys. Jokaisella merkityksensä ja on syytä tutustua huolellisesti näihin. Suunnittelulla sijoittamisesta tulee kannattavaa toimintaa.

Myös alue vaikuttaa asuntosijoittamisen tuottoon mm. suurissa kaupungeissa bruttovuokratuotto pienempi kuin pienissä kaupungeissa, joissa asunnon hankintahinta on edullisempi. Suurissa kaupungeissa etuna on asunnon mahdollinen arvon nousu. Ja esim. pankit rahoittavat mieluummin asuntoja, joiden sijainti on hyvä. Vaikka pienillä paikkakunnilla vuokratuotto voi olla parempi, kannatta muistaa, että siellä asunnon arvo saattaa laskea.

Yhtiövastike määräytyy asunnon pinta-alan mukaan. Osakas vastaa yhtiövastikkeen maksuista. Yhtiövastike on maksettava riippumatta siit onko asunnossa asukas vai ei. Sijoittajan kannattaa tutustua ennakkoon yhtiöjärjestykseen, josta selviää, miten hoito- ja pääomavastikkeet määräytyvät.

Usein asunnosta saatava vuokra riittää kattamaan asunnon kulut ja lainan lyhennyksen korkoineen. Käytännössä vuokralainen siis maksaa asunnon velattomaksi.

 

Yksityishenkilönä vai yrityksenä

Asuntosijoittajan tulee pohtia kannattaako sijoitustoimintaan perustaa asuntosijoitusyhtiö vai ostaa asunnot omiin nimiin. Valintaan vaikuttaa eniten sijoittajan henkilökohtainen tilanne, mutta se on monimutkainen asia.

Asuntoihin on huomattavasti helpompi saada lainaa yksityishenkilönä kuin yritykselle. Pankki tekee riskiarvion ja päätöksen lainan myöntämisestä ja ehdoista. Yritysten laina-ajat ovat yleensä lyhyempiä ja korot korkeampia. Jos kyseessä jo on olemassa oleva vakavarainen yritys, tilanne voi olla toinen. Tällöin on mahdollista käyttää yrityksen varoja asuntojen ostamiseen, jolloin varoja ei tarvitse nostaa henkilökohtaisena tulona tai osinkoina. Todennäköisesti yritys on myös pankin näkökulmasta helpommin lainoitettava. Jos sijoitettavaa pääomaa ei ole paljon, asuntosijoittamisen aloittaminen on todennäköisesti järkevämpää yksityishenkilönä.

 

Asunnon vuokraaminen

Kun sopiva ja luotettava vuokralainen on löytynyt, hänen kanssaan tehdään kirjallinen sopimus.  Ennakkoon pitää päättää tehdäänkö määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva sopimus kuten myös päätös vuokravakuuden suuruudesta (1-6 kk). Mahdollista on myös sitoa vuokralainen vuokrasuhteen alussa minimivuokra-aikaan. Vuokrasopimuksessa kannattaa huomioida esimerkiksi lemmikkiasiat ja mahdolliset vuokrankorotukset, jotka voi sitoa esimerkiksi elinkustannusindeksiin. Lisätietoa vuokrasopimuksista löytyy esim. vuokranantajat.fi. Vuokrauksen voi myös ulkoistaa: Suomessa on paljon vuokravälittäjiä.

Tuoton laskemiseksi tulee arvioida asunnosta saatava vuokra. Laskemiseen käytetään vuokraa, joka ei sisällä vesimaksuja, autopaikkamaksuja tai muita kuluja. Velaton hinta on asunnon kokonaishinta, johon on laskettu mukaan mahdollinen yhtiölainaosuus.